Struktura przestrzenna budownictwa mieszkaniowego

Kraków jest podzielony na osiemnaście dzielnic pomocniczych na mocy Uchwały Rady Miasta Krakowa nr XXI/143/91 z dnia 27.03.1991 roku. Podział ten zaprezentowano w załączniku nr 2. W tabeli 2.1.1 przedstawiono ludność miasta Krakowa na dzień 22.01.2000 roku według podziału na dzielnice

Tabela 2.1.1 Ludność Krakowa według dzielnic pomocniczych (stan w dniu 22.01.2000)

Lp. Dzielnice Ludność
W tyś. W odsetkach

Kraków razem 710,5 100,00
I Stare Miasto 57,9 8,2
II Grzegórzki 35,9 5,1
III Prądnik Czerwony 48,7 6,9
IV Prądnik Biały 59,8 8,4
V Łobzów 41,1 5,8
VI Bronowice 22,0 3,1
VII Zwierzyniec 20,0 2,8
VIII Dębniki 42,0 5,9
IX Łagiewniki 13,1 1,8
X Swoszowice 15,4 2,2
XI Wola Duchacka 47,9 6,7
XII Prokocim-Bieżanów 64,0 9,0
XIII Podgórze 31,5 4,4
XIV Czyżyny 23,0 3,2
XV Mistrzejowice 56,5 8,0
XVI Bieńczyce 49,1 6,9
XVII Grębałów 20,0 2,8
XVIII Nowa Huta 62,6 8,8

Źródło: Rocznik Statystyczny Krakowa 2000

Kraków tak jak większość miast ma problemy z nadmiernym rozrastaniem się, obszarami przemysłowymi, a także z przestrzeniami związanymi z historycznym dziedzictwem. W obecnej formie miasto rozrasta się scalając się już z terenami wiejskimi. Niezbędne jest odwrócenie tego procesu. Musi być rozstrzygnięta sprawa zmiany użytkowania istniejących terenów, tak by wysiłki na rzecz opracowania procesu rozproszenia miasta były skutecznie podejmowane. Kraków ma wiele terenów na których, mogą być prowadzone inwestycje mieszkaniowe, czy działalność gospodarcza lub takie udogodnienia jak parki czy urządzenia rekreacyjne. Występuje tu problem związany z terenami przemysłowymi (Huta Sędzimira i osiedle Nowa Huta). W krótkim okresie czasu trudno wypracować odpowiednie propozycje zagospodarowania tych terenów. Wiele będzie zależało od gospodarczego rozwoju miasta i popytu mieszkaniowego w innych dzielnicach miasta.[1]

W Krakowie w odniesieniu do mieszkalnictwa, szczególnie dwa tematy są ważne: renowacja zasobów mieszkaniowych w historycznych ośrodkach i potencjał działek przemysłowych zlokalizowanych w centrum. W budownictwie oraz działaniach renowacyjnych prowadzonych w mieście należy wziąć pod uwagę trzy ważne czynniki: demograficzne, rozpoznane potrzeby mieszkaniowe oraz popyt. Zmieniające się wskaźniki demograficzne będą niewątpliwie oddziaływać na podaż mieszkań. Ważne jest przy tym, czy mieszkania mogą uzyskać osoby starsze czy też młodzi ludzie i młodzież studiująca.

Prywatne budownictwo w mieście osiągnęło znaczne efekty, jednak wydaje się, że występuje luka pomiędzy tym co się aktualnie buduje, a tym co jest potrzebne. Zachęty podatkowe i subsydia rządowe skłaniają inwestorów do budowy większych domów rodzinnych, co widać w nadwyżce podaży nad popytem. Na przyszłość jedyną właściwą opcją jest budowanie takich mieszkań, jakie są potrzebne na rynku. Powojenne zasoby mieszkaniowe z wielkiej płyty, typowe dla poprzedniego systemu politycznego, to ważny problem wymagający odrębnej strategii działania władz miasta. Do obecnego stanu niezaspokojenia  potrzeb doprowadziły w Krakowie również takie zjawiska, jak długotrwałe i masowe niedoinwestowanie, niskiej jakości budownictwo, braki w utrzymaniu zasobów i niedostateczna prywatyzacja. Obserwacje wskazują, że mieszkańcy wybierają raczej inwestowanie w dobra konsumpcyjne, a nie w nieruchomości.[2]

Szacuje się, że rynek mieszkaniowy w Polsce stanowi w wymiarze liczby transakcji ponad 70%, a w wymiarze wartościowym ponad 80% całego rynku nieruchomości. Można zauważyć znaczną dynamikę wzrostu rynku nieruchomości województwa małopolskiego w dekadzie lat 90 osiągającą 144,2% wobec średniej dla Polski 143,8%.[3]

Poniżej w tabeli 2.1.2 przedstawiono najaktywniejsze województwa pod względem ilości zawartych transakcji na rynku nieruchomości.

Tabela 2.1.2 Województwa według ilości transakcji zawartych na rynku nieruchomości w roku 1999

Województwo Liczba transakcji w tyś.
Średnia dla wszystkich województw w Polsce 40,1
Mazowieckie 87,8
Śląskie 59,9
Małopolskie 58,5

Źródło: opracowanie własne na podstawie W. Rydzik, Badanie rynku obrotu mieszkaniami, „Sprawy mieszkaniowe” 2001 nr 1-2, s.42 oraz dane GUS

Jak widać Małopolska jest jednym z najprężniej rozwijających się województw jeśli chodzi o nieruchomości. W roku 1999 województwo to liczyło 894,6tyś. mieszkań z czego aż 256tyś. liczył Kraków. W Małopolsce zawarto 175,8tyś. transakcji co oznacza, że 19,7% wszystkich nieruchomości brało udział w obrocie na rynku.

W Krakowie w przeciętnym mieszkaniu mieszka ok. 2,7 osoby, przy czym dla Polski średnia ta wynosi 3 osoby. Również liczba mieszkań na 1tyś. mieszkańców dla Krakowa (340) jest wyższa niż średnia dla Polski (311). Średnie mieszkanie ma powierzchnię ok.53m², dla Polski ta wartość jest wyższa o 3m². Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich mieszkań w tym mieście wynosi 13,5mln ². Kraków ma bardzo specyficzny rynek nieruchomości. Przeważają tu mieszkania małe, których powierzchnia nie przekracza 60 m². Stanowią one w Krakowie aż 85% całego zasobu, zaś w Polsce ich liczba nie przekracza 60%. Warto tu również wspomnieć, iż mieszkania te składają się z 3,1 izby (2 pokoje i kuchnia), a średnia w Polsce wynosi 3,4 izby. Przeciętnie na jeden pokój przypada 1,3 osoby, zaś na izbę 0,9 osoby. Powierzchnia użytkowa na jedną osobę w Krakowie i średnia w Polsce wynoszą ok. 19,5m².

80% całego zasobu mieszkaniowego Krakowa stanowią mieszkania prywatne łącznie ze spółdzielczymi. Około 70% budynków mieszkalnych to domy jednorodzinne, jednakże zawierają one tylko około 10% ogólnej liczby mieszkań. [4]

Blisko ⅓ zasobów, czyli ok. 250tyś. mieszkań ma ponad 55 lat. Wiele z nich kwalifikuje się do rozbiórki. Ok. 190 tyś. mieszkań ma ponad  30 lat. Większość z nich wymaga gruntownych remontów, a część z nich wyburzenia.

Od połowy lat 90-tych w Krakowie notowany jest wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytku. W tabeli 2.1.3 przedstawione zostały dane dotyczące rodzajów oraz liczby oddanych mieszkań w latach 1995-2000.

Tabela 2.1.3 Mieszkania oddane do użytku w Krakowie w latach 1995-2000

Wyszczególnienie 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Budownictwo mieszkaniowe ogółem 1677 1948 3035 3496 4212 3383
W tym:            
Spółdzielcze 912 1278 2018 2123 2459 876
Komunalne i zakładowe 179 391 211 33 70 64
Indywidualne (osób fizycznych) 283 273 700 660 832 692
Społeczne czynszowe (TBS) 0 0 0 64 146 223
Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem 303 6 106 616 705 1528

Źródło: W. Rydzik, Badanie lokalnego rynku obrotami mieszkaniami, „Sprawy mieszkaniowe” 2001 nr1-2, s. 44

Według danych WUS, w roku 2000 oddano do użytku 3383 mieszkania  o łącznej powierzchni użytkowej 245,7tyś m², a przeciętnej wynoszącej 72,6m². Wielkość mieszkań w Krakowie jest bardzo  zróżnicowana. Zależy ona w dużej mierze od rodzaju mieszkania. W tabelce 2.1.4 przedstawione zostały tendencje w wielkości budowanych mieszkań.

Tabela 2.1.4 Powierzchnia użytkowa mieszkań oddawanych do użytku

Mieszkania 1990 1998 1999 2000
Indywidualne 121,8m² 141,7m² 102,6m² 112,0m²
Spółdzielcze 62,3m² 54,1m² 68,4m²
Na sprzedaż lub wynajem 69,3m² 57,2m² 60,9m²

Źródło: opracowanie własne na podstawie W. Rydzik, Badanie lokalnego rynku obrotu mieszkaniami, „Sprawy mieszkaniowe” 2001 nr 1-2, s. 43

Trzeba pamiętać, że Kraków jest bardzo specyficznym miastem. W dużej mierze mieszkania przeznaczone są pod wynajem. Związane jest to z dużą liczbą studentów. Również duża liczba turystów ma wpływ na rynek nieruchomości. Istnieje tu dużo placówek turystycznych nastawionych na wynajem pokoi czy mieszkań.


[1] E. Kozłowski`, Rozwój miast w warunkach przekształceń rynkowych, „Sprawy mieszkaniowe” 2001 nr 3, 104

[2] Ibidem, s. 109.

[3] W. Rydzik, Badanie lokalnego rynku obrotu mieszkaniami, „Sprawy mieszkaniowe” 2001 nr 1-2, s. 43

[4] Ibidem, s.44